A eterna disputa dentro dos condomínios
O número de carros que circulam pelas estradas do Brasil tem
aumentado ano a ano. De acordo com dados do DENATRAN, Departamento Nacional de
Trânsito, 55,69% dos veículos de transporte do país são automóveis. No recorte
regional e em números absolutos, só no Distrito Federal, a frota chega a mais
de 1,5 milhões de carros. Se nas ruas o tráfego sobre rodas é intenso e nos
últimos tempos tem dado muita dor de cabeça aos brazilienses, nos condomínios
residenciais é preciso atenção especial do síndico e condôminos para que o
estresse não chegue à garagem.
No condomínio Carina Iansen, em Águas Claras, no Distrito
Federal, o síndico Denner Batista sabe bem o que é gerenciar problemas na
garagem. Há mais de três anos à frente da administração do seu prédio, ele já
precisou lidar com todo tipo de situação: de estacionamento irregular a
pequenas colisões entre carros de vizinhos. Denner destaca que muitos moradores
tem dúvidas simples, como a quantidade de vagas a que cada um tem direito. “Por
incrível que pareça nem todo mundo se preocupa com esse detalhe no ato da
compra. Essa é uma informação importante predisposta em contrato”, destaca.
Em seu prédio, todos os quarenta apartamentos tem direito a
vaga. O problema, porém, é que nem todas as vagas são cobertas. Organizar a
garagem exigiu empenho e boa vontade. Denner conta que muitos moradores, por
falta de fiscalização e punições, deixavam até três veículos na garagem,
tirando a vaga de outros que tinham apenas um carro. Enquanto um único morador
ocupava três vagas cobertas, outro era obrigado a deixar o carro descoberto por
falta de espaço. A solução foi cadastrar todos os veículos por meio de um
formulário e convocar uma Assembleia Geral Extraordinária para se discutir o
tema.
“Decidimos que os moradores que permanecessem com mais de um
veículo na garagem teriam que pagar uma multa de R$ 232,00. Os donos de mais de
um carro alugaram vagas disponíveis em outros condomínios, um investimento de
cerca de R$ 100,00. Adotamos uma medida rígida, mas que surtiu efeito”, pondera
o síndico.
A Assembleia também discutiu as regras para o uso da garagem
por visitantes e a utilização das imagens das câmeras de vigilância para
resguardo de possíveis acidentes envolvendo veículos dentro do condomínio.
Diante do grande número de autorizações para estacionamentos de carros de fora,
ficou acertado que os convidados de moradores podem guardar seus carros dentro
do prédio, nos fundos da garagem, desde que por um curto período de tempo; já
as câmeras, agora servem também de dedo duro, e registram toda a movimentação
dos motoristas. “Já utilizamos as câmeras para confirmar situações que antes
eram impunes. Todos já foram avisados sobre essa vigilância e, em caso de
incidente, basta solicitar a imagem e ir atrás do infrator”, explica o síndico.
Sorteio de vagas e organização
No condomínio Bahamas, em Águas Claras, os problemas são
outros. Por lá, a maior reclamação se dava pela utilização das vagas pelos
próprios moradores. Como cada morador tem direito a duas, muitas vezes, o carro
de um dono impedia a saída do carro do vizinho, já que todos os espaços são
dispostos um de frente para o outro.
“Criamos o sorteio de vagas e agora cada condômino tem
direito a duas vagas fixas dispostas uma atrás da outra. Isso evita o antigo
problema de bloqueio de carros. Para equilibrarmos as vagas, recentemente
construímos coberturas em todas as que eram descobertas e nenhum carro fica
mais debaixo de chuva. Acabamos com esse impasse”, comemora a síndica Agda.
Caso algum morador não precise utilizar as duas vagas de
direito, é permitido o aluguel do espaço para outro condômino. A próxima
novidade do Bahamas é a disponibilização de uma sala sem uso do condomínio para
depósito de grandes volumes. A ideia é evitar que as áreas das vagas sirvam
para guardar materiais sem uso como caixotes e pneus, o que é comum no prédio.
A iniciativa ajuda também a organizar visualmente a garagem e até evitar
acidentes.
Outros problemas
De acordo com o advogado Anderson Machado, os principais
problemas e reclamações em relação à garagem ocorrem nos prédios antigos, cujo
espaço é restrito e depende de diversas manobras. Estes problemas, segundo ele,
tem relação com a quantidade de automóveis. “Em 10 anos houve aumento de 1,5
vezes na frota. Hoje as pessoas possuem muito mais carros sendo que antes a
família possuía apenas um. O tamanho dos automóveis deixaram as dimensões
originais das vagas obsoletas, daí o crescimento dos registros de danos ao
imóvel provocados por veículos ou trânsito de pessoas”, destaca ele.
Machado chama atenção para os principais riscos de ações na
justiça pelo condomínio. Para ele, os pontos frágeis estão ligados à operação
da garagem que possui manobrista, pois quando o funcionário do condomínio
realiza uma atividade, a responsabilidade por danos ocasionados nesta operação
é do condomínio, além do aparato de vigilância, como câmeras, vigias, controle
de entrada e saída etc., pois há entendimento judicial que sustenta que, nestas
circunstâncias, o condomínio assumiu a responsabilidade pela guarda e
vigilância dos veículos, devendo ser responsabilizado por eventuais furtos ou
roubos.
Outro risco é o descumprimento das regras estabelecidas na
convenção ou regulamento quanto à quantidade e distribuição das vagas. “A
principal dica é checar a convenção e verificar se há regras para a utilização
da garagem, inclusive quanto à especificação de vaga. É possível que tais
regras, diante da realidade, não estejam mais adequadas. Nesses casos, deve-se
promover a alteração da convenção ou regulamento por meio de uma Assembleia”,
finaliza o advogado.
É importante também que antes de promover a alteração da
convenção, seja feito um estudo sobre a melhor forma de utilização da garagem,
contratando um engenheiro para projetar o redimensionamento dos espaços, sua
melhor distribuição e pontos de circulação. O síndico deve também zelar para
que outras atividades não sejam realizadas na garagem, como crianças brincando,
e para que não sejam alocados na garagem bens que não sejam permitidos pela
natureza do local ou segurança, como móveis e materiais de construção, por
exemplo.
Infraestrutura
Além do cumprimento das regras previstas em regulamento,
outros cuidados precisam estar no radar do síndico. Um deles é a preocupação
com as infiltrações, bastante comuns em garagens. A elevada incidência deste
problema deve-se, principalmente, à escolha de sistemas de impermeabilização
que não atendem às necessidades dessas áreas, gerando consequências danosas ao
patrimônio.
Segundo o engenheiro Emerson Tormann, especialista no
assunto, os custos com impermeabilização giram em torno de 2% do valor da obra,
mas, em casos onde não houve a correta utilização do material, este custo pode
chegar a até 100% do original, ou seja, dobrar o valor inicial. Ele revela
também que a falta de um processo adequado de impermeabilização pode gerar
consequências graves até nos veículos, comprometendo não apenas a estrutura
predial, mas causando sérios danos à pintura dos carros que ficam estacionados
no pavimento inferior à laje da garagem.
Em geral, os danos surgem aos poucos. A água infiltrada nas
superfícies e nas estruturas afeta o concreto, sua armadura e as alvenarias. O
ambiente fica insalubre devido à umidade, fungos e mofo, diminuindo a vida útil
da edificação. “É muito importante checar frequentemente as estruturas da
garagem e não subestimar possíveis manchas que surjam nas paredes”, atenta o
engenheiro.
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